房地产营销策划方案步骤（福利干货）
文章综合自：百度文库/多檬客
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一、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位;
(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;
(3)目标市场的分析;
(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;
二、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;
(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;
(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;
(4)与未来竞争情况的分析和评估。
三、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
四、推广的策略及创意的构思
针对项目情况，确立几个与之对应的创意构思，再从中选择最适合的构思，围绕构思并配合时间节点展开推广策略的安排。
五、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;
(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;
(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;
(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;
(7)户外或其他媒体的分析;
(8)不同的媒体组合形式的分析。
六、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排， 更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度， 针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
七、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。
(1)广告的重点;
(2)广告的主题和表现手法;
(3)各类媒体广告的创意与制作;
(4)媒体的发布形式和频率;
(5)整合传播的策略;
(6)媒体发布的代理。
八、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
(1)促销活动的主题;
(2)促销活动的计划和实施监督;
(3)促销活动与销售执行的引导、建议;
(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。
九、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
十、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。
十一、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
十二、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
深悦会说：
条条大路通罗马，而策划就是寻找最近的那条路，最近，是指顺应大势，吻合规律，尽可能少走弯路，而老火靓汤，慢工出细活，这是形容煲汤火候与品质的关系，同样一个项目的成功引爆，并非一日之功，一个好的策划绝非急功近利短时期内就能有所成，都需要精心打磨，方成大器。
其实，说到策划这两个字，我是心酸的。
反正这个假期只能宅在家里。
闲得发慌，不如听听课
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听。
房地产策划全流程，策划人必备！干货
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“为什么我写的地产策划案，总是没什么人来？效果也不怎么好，别人的项目部人来人往的，真羡慕…” 相信这是很多地产策划们都会有的疑问。
因为大家平时做的推广方案 这一步，其实已经是整个策划流程的最后一个阶段了，包含项目定位、推广策略、营销计划表等等。所以很多策划就会“偷懒” 了，直接开始套模板、想各种玩儿法…
造成这种现象的普遍原因，其实就是缺少对整个项目、对地产策划整个流程的认知和了解。
所以，今天猫妹妹就带大家跳脱思维，一起来看看「地产策划的全流程」 ，让你轻松Get到甲方的点~
推广前奏准备工作
1、营销策划第一步——确定楼盘推广名
首先要明确目的，然后找出爆破点，最终确定输出形式。
看看是要树立开发商品牌、还是要突出项目特点、还是要把项目的差异化特征明确出来？…这些要先搞明白，因为这是圈定你的思考方向的基础。
2、确定项目推广的整体风格
需要你去挖掘楼盘的核心内容，比如好地段、好户型、好环境等等，总之是要和其他楼盘有概念性的差别之处。
比如在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等。
确定好核心后，就可以把控项目的整体风格，准确地帮助客户营造出他们内心所憧憬的家园，提升客户对未来生活场景的感性认知。
传播推广阶段
1、不同阶段确定不同推广主题
完成了楼盘的属性定位和风格把控后，就把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。
2、常用推广形式
较为常见的传播方式有广告、现场包装、公关活动 等。
· 广告
①广告投放前期步骤
广告投放前期，首先就要考虑到5大影响因素：媒介特点、项目市场定位、目标客户群、销售区域、竞争对手媒介策略。
拿目标客户群举例，广告投放需要配合目标客户群体的“空闲”时间，比如上班路上的广播、高架桥下方的广告牌、晚上上网时的互动链接等等，尽可能地选择目标客群地多个时间段进行投放，产生交叉影响。
②广告投放4大阶段
广告的投放可以分为4个阶段，导入期、猛攻期、巩固期、消退期。
导入期一般着重于项目的卖点的建立，传播新项目，扩大知名度；猛攻期一般就会以超高的广告频率撼动市场，吸引客户到访；巩固期是维持好客户，进行二次销售的准备；消退期就是告知项目所剩不多，以促销为主了。
③广告投放传播渠道
常用的媒体传播渠道一般为纸质媒体、电子媒体、户外媒体、展销会等。
· 现场包装
1、项目形象定位：
项目定位语、项目VI体系设计、项目主形象画面设计等；
2、品牌形象输出：
品牌推广方案、媒体资源整合、项目3D宣传片；
3、展厅确定及开放：
由于工程进度原因，正式的营销中心都要到开盘前一个月左右才能交付给营销，为了能有更充足的时间，一般项目会选择在项目板块内人气旺的商场或者附近租赁展厅用于前期蓄客；
4、线上推广：
公众号、视频号、抖音号、微博申请；房地产主流网媒体投放，区域内、城市核心位置户外广告投放等；
5、线下活动：
品牌媒体行、品牌发布会、产品发布会、营销中心开放活动、样板房开放活动、开盘活动，配合拓客的圈层活动等等；
6、展示包装：
①展厅主形象、品牌、区位、前台包装等；②营销中心、样板房软装的跟进及氛围包装物料制作；③品牌展馆、区位模型、沙盘、户型模型、LED大屏、证照公示区、办公区包装；④园林示范区、商业街、看房动线围蔽包装；
7、销售物料：
入市海报、户型折页、名片、手提袋、纸杯、档案袋、楼书、生活手册；
8、拓客物料：
拓客车、拓客礼品、海报、手举牌、背包灯箱等等；
9、礼品采购：
认筹（登记）礼品、成交礼品、到访礼品等等；
10、内勤物料：
认筹协议书、认筹书、认购书、商品房买卖合同、交楼标准、交楼时间申报，办公电脑、打印机安装，营销中心热线，文件夹，笔、办公文具等。
· 开盘 公关活动策划准备
开盘，即开发商拿到预售证，对外正式开启销售的营销工作。开盘前要做一份详尽的工作进度控制表，把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去，表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
1、活动场地：
场地以营销中心或园林中为最好，现场熟悉、便于客户到访，好控制，费用低；大开盘，可考虑选择酒店或体育场等。场地一定要考虑到客户动线的流畅和停车场的问题。
2、活动公司：
活动公司在开盘前2个礼拜应该定标，活动定标文件中，应出具开盘方案和场地物料明细，按照开盘方案进行仔细核对，查漏补缺。
3、现场布置：
场地布置中，动线的流畅性和功能区隔很重要。
客户从签到，到买房、交钱、退场，这个过程中，应当是一路往前的，绝对不可以进入某个区后，要再往后退的情况；同时客户动线不能交叉，不能去选房和去交钱的路线是一起的。
包括签到区、等候区、舞台和摇号区、选房区/销控区、交款与打单区、复核区——退场的一系列流程动线。
功能区隔上，要求每个区之间有明显的界限，用铁马也好，桁架也可，都需要隔起来。特别是等候区、选房区、摇号区，要区分开，等候的客户看着选房区发生的一切就很容易引起骚动。
4、人员安排：
5、开盘公示：
开盘流程：几点开始选房，客户购房需要经过哪些流程，要做流程公示；
销控流程：客户进入选房区后，怎么样确认自己已成功购房，特别是电子开盘、微信开盘的，要公示操作指引；
摇号公示：现场摇号选房，要请公证处或开发商自己要对摇号箱、乒乓球等做现场公示。
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